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—— 目錄 ——

第一部分 地產私募股權基金投資情況

一、股權投資類

二、“股+債”投資

第二部分 其他類私募地產基金

一、其他類FOF基金

二、其他非標投資

(一)債權投資

(二)收益權類產品

第三部分 城市更新基金

第四部分 特殊機會基金

第五部分 地產基金產品設計探討


—— 前言 ——

“西政資本”于2017年6月5日發布《201706地產融資現狀及銀行、信托、私募、資管融資產品備案情況(暨地產融資產品創新及當前可選融資途經)》一文后,不少同業人士問及當前地產私募基金可操作的產品類型以及各類產品備案的可行性。為便于讀者對當前地產基金的備案種類和發展形勢有深入的了解,筆者結合西政資本長期服務私募客戶的顧問工作經驗,特對近期已備案通過的地產私募產品進行整體的梳理與總結,以便讀者對今后地產私募產品的設計有更直觀的認識。

受4號規范和專業化經營(基金備案問答十三)的影響,中基協目前對地產基金產品備案的態度非常明確——一切都從嚴審核。在投資方式上,受專業化經營的影響,以往一些偏好于“股+債”投資模式的地產投資方向的基金管理人在近期在備案產品時均備案成了股權類私募基金產品。值得注意的是,在股權類地產基金中,產品的最終投向主要為商業地產、寫字樓等非住宅項目;近期僅有一例是投向非熱點城市的住宅項目產品,具體為“上海諾電投資管理中心(有限合伙)”,由此可見對4號規范的執行決心。

5月份備案通過的其他類FOF產品相對較少,筆者估計是受目前禁止“通道業務”等系列新規影響的結果。此外,備案通過的委托貸款/信托貸款其他類基金產品,均其以投向材料款、一級土地開發、經適房及非熱點城市地產項目的開發建設項目居多,并且,大多數投向于地產的基金產品均被要求承諾所投資的項目不屬于《私募資產管理計劃備案管理規范第4號》規定的禁止投資的房地產項目;而投資于非標債權的其他類基金產品仍舊以租金收益權方向的產品為主。

5月份備案通過的城市更新基金為15只,以股權投資為主要投資方式。此外,特殊機會基金(即投資于底層資產含房產的不良資產基金)亦有幾例。

總體而言,在備案通過的地產基金產品中,股權類基金產品居多。


第一部分地產私募股權基金投資情況

一、股權投資類


從5月份備案通過的股權類地產基金產品來看,在備案通過的股權類基金產品中,在投資方式上,以往一些地產公司(如中糧地產)的項目公司大部分均以“股+債”形式接受投資,隨著4號規范的施行以及備案問答十三對私募管理人專業化經營的要求,綜合分析其近期備案成功的產品,筆者發現基本都已備案成股權類私募基金產品(具體變化可參見下表)。這在一定程度上,似乎也可以反映4號規范及專業化經營原則的落實力度以及協會對“股+債”產品的審核態度。

另外,2017年5月19日備案通過的股權類私募地產基金產品“嘉興鼎勛投資合伙企業(有限合伙)”,在投資方式上表述為“以股權及/或債權方式投資于XXX項目”,此系特例。

在資金用途上,均以直接/間接投資于項目公司股權的方式,最終投資于寫字樓及其商業配套(如有)的項目等。值得特別注意的是,備案通過的產品“上海諾電投資管理中心(有限合伙)”,其資金用途為“……河南省中牟縣商都路住宅房地產項目”,因該縣并不屬于4號規范規定的熱點城市的范疇,并且系以股權投資而非債權投資方式投資于非熱點城市住宅項目,因此,在一定程度上,尚有通過的可能性。根據搜集的5月份備案通過的地產基金產品,最終投向涉及住宅的僅此一例(若有遺漏,歡迎補充)。

此外,在搜集的5月份的產品信息中,有一例通過投資符合保險資金投資范圍的不動產及相關金融產品,以股權方式直接或間接投資于不動產物業。

其他股權類地產私募基金產品:

二、“股+債”投資

第二部分 其他類私募地產基金

一、其他類FOF基金


5月份備案通過的其他類FOF地產基金相對較少,在產品設計上,其他類FOF基金的投向可以借助其他信托或者資管計劃來配套操作,以信托計劃或資管計劃作為通道與最終投資標的銜接。但受銀監一大波新規的影響,事實上通過嫁接信托計劃、資管計劃投資地產亦受到一定程度的影響。具體備案產品的基本情況如下:

二、其他非標投資

1.債權投資


A.委貸或信托貸款

基金對項目公司提供債權融資的,一般通過銀行委托貸款或信托貸款的方式實現。但是,不論是銀監會審核層面或是根據基協的審核要求,底層資產都不得為16個熱點城市的住宅項目或資金最終用于支付土地出讓價款、補充流動資金、首付貸。在產品備案時,對于委貸或信托貸款項目需披露其最終投向。

(1)銀行委托貸款

(2)信托貸款

2.直接受讓債權

就直接受讓債權而言,其所收購的債權主要源自于地產企業的上游企業(如其供應商),亦有從保理公司手中收購應收賬款案例。并且,在其他類地產私募基金中,一些最終投向為地產的基金產品,均在產品投向中承諾,“資金用途不得違反《私募資產管理計劃備案管理規范第四號》的規定”或產品的投向為上下游企業的應收賬款等。

B.收益權類產品


第三部分 城市更新基金


4號規范對城市更新、舊城改造等領域并未限制,因此,城市更新類基金目前尚存在操作空間。但是,根據目前的備案通過的產品的情況來看,需向基協明確披露底層資產的情況,資金用途,并且城市更新項目的資金用于拆補、一級開發的,產品備案不受影響。5月份中基協通過備案的城市更新基金大約有15只,并且,以股權類居多。具體可參考以下案例:

第四部分 特殊機會基金


本文所指的特殊機會基金主要是指投資于底層資產含有房產的不良資產,具體見如下舉例:

第五部分 地產基金產品設計探討


在投資端,目前市面上的地產股權投資基金很多都已按正式的股權投資來操作,但事實上不少都還保留著抽屜協議(股權回購)的做法;在投資端的架構上,目前有不少股權投資基金在基金的股權投資對象層面設置多層的股權架構,一是為了規避4號規范的監管(如規避16個熱點城市住宅地產投資的問題、設立類似資金池的載體等),二是為今后的股權退出提前作稅籌安排(多層股權情況下轉讓上層股權不必然引起評估導致的大額稅費問題)。

目前,城市更新、基礎設施建設項目未受到4號規范的影響,亦可以作為備案的產品選擇。此外,仍舊可以考慮通過收益權、物業增值改造等產品形式進行產品備案。

底層資產含有地產的特殊機會基金目前亦有通過備案的案例;在產品設計時,還可以考慮發揮保理公司、融資租賃公司等的債權傳導功能。

以上系5月份備案通過的地產私募基金的基本情況,僅供參考。




文章來源:西政資本


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